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Mietrecht für Mieter in Frankfurt am Main und im Rhein-Main-Gebiet

Die Kanzlei berät und vertritt Mieter von Wohnungen und Gewerberäumen. Erklärungen des Vermieters wie Kündigung, Mieterhöhung oder Betriebskostenabrechnung sind an strenge Form- und Begründungsanforderungen gebunden. Ob sie wirksam sind, lässt sich häufig erst nach einer Prüfung der Unterlagen beurteilen. Für die Reaktion gelten teils kurze Fristen, weshalb eine frühzeitige Beratung empfehlenswert ist.

Vermieterinnen und Vermieter finden die für sie maßgeblichen Informationen auf der Seite Mietrecht für Vermieter.

Kündigung durch den Vermieter

Eine Kündigung von Wohnraum ist nur wirksam, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat und dieses im Kündigungsschreiben angibt (§ 573 BGB). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs wird geprüft, ob der angegebene Bedarf nachvollziehbar ist, ob die genannte Person zum begünstigten Kreis gehört und ob die Kündigungsfrist eingehalten wurde. Erweist sich ein Eigenbedarf später als vorgetäuscht, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht. Würde der Auszug für den Mieter oder seine Familie eine besondere Härte bedeuten, kann der Kündigung nach § 574 BGB widersprochen werden. Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen.

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird die Kündigung unwirksam, wenn der gesamte Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt. In diesen Fällen sollte deshalb ohne Verzögerung gehandelt werden.

Mieterhöhung

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB muss begründet sein, in Frankfurt regelmäßig durch Bezugnahme auf den Mietspiegel. Geprüft wird, ob die Wohnung zutreffend eingeordnet wurde, ob Kappungsgrenze und Jahressperrfrist eingehalten sind und ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Für die Zustimmung besteht eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen. Mieterhöhungen nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) werden auf die Ankündigung, die umlagefähigen Kosten und die gesetzliche Kappung geprüft.

Mietpreisbremse bei Neuvermietung

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen (§§ 556d ff. BGB). Frankfurt am Main ist in der Hessischen Mieterschutzverordnung als solches Gebiet ausgewiesen. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat die im November 2025 verlängerte Verordnung mit Urteil vom 10. Juni 2026 (Az. 33029 C 130/25, nicht rechtskräftig) für unwirksam gehalten. Ob und für welchen Zeitraum Ansprüche auf Rückzahlung überhöhter Miete bestehen, hängt deshalb derzeit vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses und von der weiteren Entwicklung ab. Eine Rüge gegenüber dem Vermieter sollte gleichwohl frühzeitig erklärt werden. Erfolgt sie innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, kann die seit Vertragsbeginn zu viel gezahlte Miete zurückverlangt werden, andernfalls nur die nach der Rüge fällig gewordene Miete (§ 556g Abs. 2 BGB).

Betriebskostenabrechnung

Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Verspätete Nachforderungen des Vermieters sind ausgeschlossen, ein Guthaben des Mieters bleibt geschuldet (§ 556 Abs. 3 BGB). Geprüft werden der Umlageschlüssel, die Umlagefähigkeit der einzelnen Positionen, der Abrechnungszeitraum und die Anrechnung der Vorauszahlungen. Der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Belege. Einwendungen sind innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung zu erheben.

Mängel und Mietminderung

Weist die Wohnung einen Mangel auf, etwa Schimmel, Feuchtigkeit, Heizungsausfall oder erheblichen Lärm, ist die Miete für die Dauer des Mangels kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Voraussetzung ist, dass der Mangel dem Vermieter angezeigt wurde. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Eine zu hoch angesetzte Minderung führt zu Mietrückständen und kann eine Kündigung nach sich ziehen. Die Kanzlei formuliert die Mängelanzeige, berät zur angemessenen Minderungsquote und setzt den Anspruch auf Beseitigung des Mangels durch.

Kaution und Wohnungsübergabe

Die Kaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen und ist vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen anzulegen (§ 551 BGB). Nach dem Auszug hat der Vermieter innerhalb einer angemessenen Prüffrist abzurechnen, in der Regel innerhalb von sechs Monaten. Streit entsteht häufig über Schönheitsreparaturen und behauptete Schäden. Viele Renovierungsklauseln in Formularmietverträgen sind unwirksam, insbesondere wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Ein Übergabeprotokoll mit Lichtbildern beim Ein- und Auszug ist die wichtigste Grundlage für die spätere Auseinandersetzung.

Unterlagen für das erste Gespräch

Der Mietvertrag mit Nachträgen und Übergabeprotokoll, das Schreiben des Vermieters (Kündigung, Mieterhöhung oder Abrechnung) mit dem Umschlag oder einem Vermerk über das Zugangsdatum, der bisherige Schriftwechsel, bei Mängeln Lichtbilder und die Mängelanzeige, bei Betriebskosten die aktuelle und die vorangegangene Abrechnung.

Häufige Fragen von Mietern