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Mietrecht für Vermieter in Frankfurt am Main und im Rhein-Main-Gebiet

Im Mietrecht liegt der Schwerpunkt der Kanzlei in der Vertretung von Vermietern: Eigentümer einzelner Wohnungen, Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, Hausverwaltungen und Vermieter von Gewerberäumen. Das Wohnraummietrecht ist zugunsten der Mieter ausgestaltet, und formale Fehler in einem Mietvertrag, einer Betriebskostenabrechnung, einem Mieterhöhungsverlangen oder einer Kündigung lassen sich nachträglich häufig nicht mehr beheben. Die Beratung zielt deshalb darauf, Erklärungen von Beginn an so zu fassen, dass sie einer gerichtlichen Überprüfung standhalten.

Mieterinnen und Mieter finden die für sie maßgeblichen Informationen auf der Seite Mietrecht für Mieter.

Mietvertrag und laufendes Mietverhältnis

Betriebskostenabrechnung

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Abrechnungen werden vor dem Versand auf formelle und inhaltliche Fehler geprüft, insbesondere auf den vereinbarten Umlageschlüssel und die Umlagefähigkeit einzelner Positionen. Nachzahlungen werden durchgesetzt. Einwendungen des Mieters, die erst nach Ablauf seiner zwölfmonatigen Einwendungsfrist erhoben werden, werden zurückgewiesen.

Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist an Form und Fristen gebunden. Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit fünfzehn Monaten unverändert sein, das Verlangen ist zu begründen, in Frankfurt regelmäßig unter Bezugnahme auf den Frankfurter Mietspiegel 2026, und innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht über die Kappungsgrenze hinaus steigen. Für Frankfurt sieht die Hessische Mieterschutzverordnung eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent vor. Ob die im November 2025 verlängerte Verordnung wirksam ist, hat das Amtsgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 10. Juni 2026 (Az. 33029 C 130/25, nicht rechtskräftig) verneint. Bis zu einer Klärung durch die Landesregierung oder die Obergerichte ist die Rechtslage unsicher. Mieterhöhungsverlangen werden deshalb nach beiden Maßstäben geprüft. Stimmt der Mieter nicht innerhalb der Überlegungsfrist zu, ist die Zustimmungsklage innerhalb von weiteren drei Monaten zu erheben (§ 558b BGB).

Nach einer Modernisierung können jährlich acht Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB), begrenzt durch die Kappung des § 559 Abs. 3a BGB und abhängig von einer Ankündigung, die den Anforderungen des § 555c BGB entspricht. Bei Neuvermietungen ist die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) zu beachten. Auch hier wirkt sich die genannte Entscheidung des Amtsgerichts aus. Geprüft wird, ob eine der Ausnahmen für Neubau, umfassende Modernisierung oder eine höhere Vormiete eingreift.

Kündigung des Mietverhältnisses

Die ordentliche Kündigung von Wohnraum setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus (§ 573 BGB). Die Gründe sind bereits im Kündigungsschreiben so konkret anzugeben, dass der Mieter sie nachvollziehen kann. Ein Nachschieben im Räumungsprozess ist nur in engen Grenzen zulässig.

Zahlungsverzug
Erreicht der Rückstand die Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, ist eine fristlose Kündigung möglich. Sie wird regelmäßig zusammen mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung ausgesprochen, damit eine Nachzahlung innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB das Mietverhältnis nicht insgesamt fortbestehen lässt.
Sonstige Pflichtverletzungen
Wiederholt unpünktliche Zahlungen, vertragswidriger Gebrauch, unerlaubte Untervermietung oder nachhaltige Störungen des Hausfriedens rechtfertigen eine Kündigung in der Regel erst nach einer Abmahnung. Die Abmahnung muss den Verstoß konkret bezeichnen und wird so gefasst, dass sie im späteren Verfahren als Grundlage der Kündigung taugt.
Eigenbedarf
Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Geprüft wird, ob der begünstigte Personenkreis und der Nutzungswunsch tragfähig sind. Anschließend werden die Begründung formuliert und die Kündigungsfrist ermittelt, die nach § 573c BGB mit der Dauer des Mietverhältnisses auf bis zu neun Monate ansteigt. Erhebt der Mieter Widerspruch wegen einer Härte nach § 574 BGB, übernimmt die Kanzlei auch diese Auseinandersetzung.
Verwertungskündigung
Wird der Eigentümer durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert, etwa bei einem beabsichtigten Verkauf oder Abriss, kommt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht. Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen. Eine Prüfung vor Ausspruch der Kündigung ist unerlässlich.

Räumungsklage und Zwangsräumung

Räumt der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht, bleibt die Räumungsklage, bei Wohnraum ausschließlich vor dem Amtsgericht (§ 23 Nr. 2a GVG). Die Verfahrensdauer hängt von der Auslastung des Gerichts und vom Verhalten des Mieters ab. Mit mehreren Monaten ist zu rechnen. Neben der Räumung werden die rückständige Miete und die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB geltend gemacht. Nach dem Urteil wird der Gerichtsvollzieher beauftragt. Ob eine auf die Besitzverschaffung beschränkte Räumung nach § 885a ZPO die Vollstreckungskosten verringert, wird im Einzelfall erörtert.

Unterlagen für das erste Gespräch

Hilfreich sind der Mietvertrag mit allen Nachträgen, eine Aufstellung der Mietzahlungen der letzten Monate, der bisherige Schriftwechsel mit dem Mieter einschließlich Abmahnungen, bei Betriebskostenstreitigkeiten die Abrechnung nebst Belegen und bei Mängeln Lichtbilder sowie die Anzeigen des Mieters. Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis für ein erstes Gespräch.

Häufige Fragen von Vermietern

In welchen Abständen ist eine Mieterhöhung möglich?

Ein Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Die erhöhte Miete wird frühestens fünfzehn Monate nach der letzten Erhöhung geschuldet. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht über die Kappungsgrenze und in keinem Fall über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus steigen. Erhöhungen nach Modernisierung sowie Staffel- und Indexmieten folgen eigenen Regeln.

Ab welchem Rückstand ist eine fristlose Kündigung zulässig?

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB genügt es, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist oder über einen längeren Zeitraum einen Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten auflaufen lässt. Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon unberührt.

Welche Kündigungsfrist gilt bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs?

Nach § 573c BGB beträgt die Frist drei Monate. Sie verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate. Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat bei der Fristberechnung mitzählt.

Welche Kosten entstehen bei einer Räumungsklage?

Der Streitwert bemisst sich nach § 41 GKG nach dem Jahresbetrag der Nettokaltmiete. Daraus ergeben sich Gerichtskosten und Anwaltsgebühren. Obsiegt der Vermieter, hat der Mieter die Kosten zu erstatten, was von dessen Zahlungsfähigkeit abhängt. Den Gerichtskostenvorschuss hat der Kläger zunächst zu leisten. Konkrete Beträge werden im Erstgespräch genannt.